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国际企业中心一期项目开发商业计划书
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 一、项目概况
  本项目位于关山二路以西,武昌煤气厂以东,为国际企业中心北区。总面积为60722平方米(约95亩),扣除代征道路后,实际可用地为49138平方米(约77.7亩)。
  二、目标客户的描述
  完成资本原始积累后,有能力购置物业进行事业扩展的中小型企业。行业特征为低噪音、无异味的电子、信息工程等;用途为研发及办公。
  三、项目定位
  本项目应成为具有良好景观和设施配套,便于企业经营,满足企业形象需求的优质研发区。其市场空间在于切入写字楼与数码港之间的市场空档,以相对低廉的价格提供写字楼的品质
  1、建筑风格:简约、具科技感、显示现代化的办公形象、每栋建筑具有良好的可识别性
  2、道路系统:以效率为先,可便捷直达每栋办公楼。快车道宽度以6米为宜,每侧人行道宽度为2米左右。
  3、配套设施:考虑企业会所、集中停车场、篮球场、网球场和室外公共交流区。配套的重点是企业会所,其内设置多功能厅、健身及餐饮功能,以满足企业对外活动需要。
  4、景观系统:以道路两侧绿化及庭院绿化为主,形成良好的交通景观和空间效果。局部考虑设置水景点缀。布置篮球场等体育设施。
  四、开发计划及成本分析
  根据实际用地面积,考虑与煤气厂的隔离情况,预计该地块可开发面积为54000平方米,折合容积率约1.18。其中会所约为4000平方米,实际可销售面积为50000平方米。
  1、开发计划
  2003年2月完成方案设计和报批
  2003年3月10日前完成市政管线及首期三个组团(面积约29000平方米)的施工图设计
  2003年3月-5月销售准备期:模型、3D动画片、宣传册及广告计划;销售人员的培训和销售价格体系的确定;按揭银行的选择。
  2003年4月10日前完成施工图报审;施工、监理招标,办理建设工程规划许可证和施工许可证;完成景观设计
  2003年5月前首期组团开工,同时进行外围景观施工,参观走廊的设置
  2003年6月开始内部推介,推介价:1900元/平方米,销售价95折
  2003年7月进入正式销售,起价:元/平方米,均价:元/平方米
  2003年8月进行水电报装,土建工程完工
  2003年7月底完成余下施工图的设计和审批手续
  2003年9月,二期组团(2万平方米)开工,会所开工
  2003年10月,完成景观施工和市政配套,首期组团建成
  2003年11月,会所进入装修
  2003年11月,起价:元/平方米,均价:元/平方米,二期开盘
  2004年1月,二期组团进行土建工程完工
  2004年3月底,国际企业中心研发区建成
  2004年6月,应累计实现销售25000平方米
  2004年12月,全部销售完成
  2、成本分析
  国际企业中心建设投资估算表
  序号费用名称计量单位规模指标(㎡)单项指标(元/㎡)估算投资(万元)备注
  1土地费用1419
  1.1三通一平费㎡51598525.80
  1.6地价㎡50000278.641393.2按每亩18万元计算
  土地费用楼面价283.64
  2前期费用153.9
  2.1土地测量、地质勘测费㎡54000316.2
  2.2建设规划设计费㎡25135
  2.3施工图审查费(抗震、技术安全检查)0.52.7设计费×2%
  前期费用楼面价28.5
  3取得规划许可证前的规费54
  3.1垃圾处理费㎡540001054
  前期规费楼面价10
  4工程造价5655.32
  4.1主体部分㎡540004542.92
  4.1.1土建工程㎡6203348
  4.1.2门窗㎡39210.6按建筑面积15%(8100㎡);彩铝单层窗260元/㎡计算
  4.1.3外墙㎡80432按建筑面积80%(43200㎡);100元/㎡计算
  4.1.4电梯安装㎡77.78420按12部计算
  4.1.5不可预见费132.32取3%
  主体部分楼面价841.28
  4.2建设配套费㎡1112.4
  4.2.1区内道路排水、停车场等㎡5400080432
  4.2.2绿化工程㎡50270
  4.2.3市政配套㎡70378
  4.2.5不可预见费32.4取3%
  建设配套费楼面价206
  工程造价楼面价1047.28
  5建设期间税费202
  5.1质量监督费600×54000×2%64.8
  5.2建设单位管理费30约设计费的40%
  5.3发展新型墙体材料专用费用㎡54000315.2
  5.4商品混凝土保证金10
  5.5建设工程竣工档案保证金㎡540000.52.7
  5.6工程监理费30约设计费的40%
  5.7卫生防疫审查费㎡54000948.6
  5.8灭鼠费㎡540000.52.7
  规费楼面价37.41
  6会所分摊费用400按会所造价1/3
  会所分摊㎡5000080
  7管理费用84.83工程投资×1.5%
  管理费用楼面价15.71
  8财务费用956.28总投资×6%×2
  财务费用楼面价177.08
  9营业税均价2000元113610.2取5.65%
  10综合造价9535.53
  综合造价楼面价1765.84

  以2000元/平方米均价计算,则利润率为11.71%。
  五、资金安排计划
  1、销售安排
  按以下销售价格预计:
  均价1850元:实现20000平方米,总价:3700万元
  均价2100元:实现30000平方米,总价:6300万元
  会所按800万元作价转入管理公司经营
  总计:10800万元
  2、销售资金回笼估算
  销售周期为18个月。销售费用预计:100万元
  2003年计划销售20000平方米,预计回款2500万元
  2004年全部销售完成,回款6000万元
  2005年回款1500万元
  3、开发资金安排
  基建总投资:5655.32万元;税费及管理费用:500万元;
  销售费用:100万元
  基建周期:一期:2003年3月-8月
  二期:2003年7月-12月
  开发资金:2003年预计需基建资金4524.256万元,税费及管理费用450万元,销售费用70万元。共计:5044.256万元
  2004年预计需资金1211.064万元
  六、风险分析
  1、成本控制风险:
  2、施工质量风险:
  3、营销风险:

 

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