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曹操来了刘备你该怎么办(1)
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——案例原文  

  在天元超市总部大厦五层会议室里,一场激烈的讨论正在展开,总裁张元主持会议。  

  “不行咱们就放弃吧,在城南的玉泉小区附近还有一处物业,地段不错。”开发总监率先抛出了自己的看法。  

  “这个办法不可取,一个新店要达到盈利状态,起码需要三到五年的培育期,这期间我们要补贴多少公司的利润呀!”运营总监站出来反对。  

  “是呀,这是公司第一家门店,当年国家领导人还来视察过呢,具有很重要的象征意义,最好不要放弃。”企划总监补充说。  

  “从法律或者借助舆论的力量来解决呢?”人力资源总监提议道。  

  “这个操作很有难度,从法律角度来讲,我们当初签的合同也是模棱两可,对我方不利;在舆论方面,对方实力强大,在很多门户网站、主流媒体都有大量的广告投入,媒体是不会站在我们这一边的。”公共事务总监解释道。  

  ……  

  这场讨论是由一份突如其来的“通知函”引发的。与天元超市合作十多年的老朋友——亿洋物业公司,在租赁合同即将到期之时,突然发出“通知函”,要求将租金提高到550万元每年。而这之前,亿洋物业给天元超市的租金是340万元每年。  

  多年的“好友”

  天元超市和亿洋物业是多年的老朋友了,十多年来双方一直精诚合作,而张元和亿洋的总经理施洋也相知多年,当初是一场高尔夫球促使了双方在生意上的往来。  

  1994年,张元回国创业,他看中了超市这个在当时来说还是新鲜事物的业态。通过自己的人脉关系,张元从银行贷了一笔款,筹划在国内创办超市。当时,施洋所在的物业公司进行了股份制改革,他之前是公司财务处长,多年的积蓄加上贷款,施洋通过MBO的方式将原来的国有企业改制为股份制公司,自己当上了总经理。  

  张元和施洋有一个公同的爱好,就是打高尔夫球。在一起打球时听到张元有创办超市的想法,施洋便劝说张元租下亿洋公司下属一处物业。由于施洋报的价格优惠,而且又是球友,张元便拍板决定将超市第一家门店选址在亿洋物业旗下的楼盘。  

  这处物业在北京市三环边上,面积4000平方米,租金为340万元每年,租期为十五年,合同到期日为2009年4月1日。合同中还特别约定,天元超市对该物业的续租享有优先权,即合同到期,在同等条件下,天元超市享有优先续租权。  

  为了展示合作的诚意,为人仗义的张元还帮了施洋一个大忙。原来,施洋在股份制改革国政中,留下一个小小的“尾巴”。当时的国有企业编制臃肿,人浮于事,为了减轻改制后企业的负担,施洋决定通过竞争上岗的策略,裁掉一批原有的国企员工。这些人员的安置成了施洋最为头疼的一个问题。 

  得知施洋的难处,张元胸脯一拍说,天元超市可以吸纳这些下岗员工,并按照国家规定给他们相应的保险和福利。张元的热心仗义让施洋大为感动,在一次酒会上,觥筹交错之间,施洋向张元表示,将天元超市作为战略合作伙伴,并保证“永远不会”涨租金。  

  商场瞬息万变,人性阴晴难测。通过一系列并购整合,施洋的地产生意做得风生水起,俨然成为全国地产界的大腕,他的政治地位也随之水涨船高,成为当地的人大代表。张元则一直默默耕耘在零售业,发展稳定而略显保守。随着施洋不断在各大媒体抛头露面,他的地位被媒体“抬”地很高,跟张元这个老朋友相处时也发生了一些微妙的变化,不再像以前那样拍着胸脯说一些感动的话。张元似乎也察觉到了这一点,但他没放在心上。但令张元万万没想到的是,在合同即将到期时,等待他不是双方愉快洽谈续租事宜,而是一纸撕毁双方多年交情的“通知函”。  

  从340万到850万

  这份将年租金提高到550万元的“通知函”只是一个开始,亿洋物业接下来的举动让张元感到疑惑甚至愤怒,用他自己的话说,“忒不厚道了”!  

  正如本文开头描述的,接到“通知函”后,张元立刻召集高层开会讨论。经过一系列论证,天元超市决定妥协让步,同意亿洋提出的要求,并且在第二天进行了书面的回复。没想到,就在第三天,戏剧性的场面出现了,亿洋公司又发来一份函件,再次上调租金,提出了850万每年的高价。亿洋要求天元超市做出重新选择,在三天之内做出正面答复,如不接受条件就必须马上停止营业,否则将采用断水、断电、封闭物业等措施强迫天元就范。  

  张元心里很清楚, 850万元的年租金对天元超市来说意味着什么:对于一个面积为4000平方米的卖场,340万元的年租金,均摊每日每平方米的租金为2.33元;550万元的年租,均摊每日每平方米租金为3.8;850万元租金,均摊每日每平方米租金为5.82元,而根据最新数据,北京超市行业平均租金水平在1~3元/平方米/日。  

  再从经营角度来看,该门店每年的销售额为6000万元,每年850万元的租金将占到销售额的14.17%,而超市业态的平均毛利率不超过15%,如此一来,仅租金一项就几乎占用门该店所有的毛利,再加上人工成本、水电费、折旧费等,这个门店一定是赔钱的。  

  数日之内连涨两次租金,对方出尔反尔的做法让张元心寒,他试图拨通施洋的电话,希望以朋友的身份面谈一次,结果拨了好几次,对方手机一直处于关机状态。凭着商场多年的博弈经验,张元敏感地意识到,这并不是亿洋物业单方面的想法,背后肯定有“推手”在操作这件事。

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