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不定期租赁合同
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不定期租赁合同


不定期租赁合同的概述

不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定,“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。


定期租赁合同和不定期租赁合同的区别

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。根据合同是否有固定期限为标准,可以将租赁合同划分为定期租赁合同和不定期租赁合同。

所谓定期租赁合同是指合同约定有明确的期限;

不定期合同的产生有三种情形:一、当事人在合同中未约定明确期限;二、当事人约定租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁;三、租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

这种区分的意义在于,在不定期租赁中,除非双方当事人另有约定,双方均可随时解除合同。

《合同法》第二百一十五条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条 租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

 

不定期租赁合同的形式

  不定期房屋租赁合同包括以下形式:

1、非书面形式不定期租赁合同:租赁期限6个月以上,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的,不论是否有证据证明,一律视为不定期租赁合同。

2、约定不明确不定期租赁合同:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,不能达成补充协议的,并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人未明确约定租赁期限的,视为不定期租赁合同。

3、事实不定期租赁合同:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

  事实租赁合同推定为不定期租赁合同。承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同;

  出租人也可以随时解除不定期租赁合同,但应当在合理期限之前通知承租人,给予承租人合理搬出出租房屋的期限。


 

不定期租赁合同纠纷的处理办法

  1、在不定期租赁合同中,承租双方都有权随时要求解除合同,不存在优先权问题,只是出租人解除合同必须在合理的期限内提前告知承租人。合理期限法律没有明确规定,法院自由裁量,一般是要给足承租人另寻出租人和搬家的时间。出租人给足了承租人时间,时间一到,则合同自动解除。

  2、租金问题是当事人双方意思自治的,在不定期租赁合同中,出租人要求涨租,承租人只能和其协商,协商不成只能解除合同。

  3、建议:在房屋租赁过程中,为了保证租赁双方的合法权益均不受损害,双方应当对于租期、租金以及支付方式等必要的承租条件进行明确的书面约定。同时,在租赁关系届满前,亦应当就是否续租以及续租后的租赁条件重新进行约定并使之书面化,以避免类似情况发生。

 


解除不定期租赁合同的限制

某甲租用某乙的两间店面作为酒楼,双方未约定租赁期限。2006年6月16日,乙书面通知甲,要求甲在6月19日前搬离所租房屋另用。同月18日,乙与丙签订了房屋买卖合同,将甲租用的房屋出卖给丙。甲认为,根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。乙与丙签订买卖合同时,甲与乙仍然存在租赁关系。遂起诉要求在同等条件下享有该两间房屋的优先购买权。
  本案的焦点在于,乙和丙签订房屋买卖合同时,甲乙之间是否就出卖的房屋仍然存在租赁关系?
  一种意见认为,根据我国《合同法》94条和96条的规定,当事人单方解除合同的,解除合同的通知到达对方时合同即解除。乙于2006年6月16日将书面通知送达甲,要求解除租赁合同,故双方的租赁关系在6月16日即已经解除。乙与丙在18日签订买卖合同时,已经与甲没有租赁关系,甲不能够享有优先购买权。
  第二种意见认为,根据《合同法》第232条的规定,出租人解除合同的,应当在合理的期限之前通知承租人。本案乙通知甲解除合同的期限不合理,且其在通知中明确要求甲6月19日前搬出,双方的合同应当到6月19日解除。因此甲享有优先权。
  笔者同意第二种意见。对于单方解除合同的条件和效力,我国《合同法》第94条和96条分别作出了规定。94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(五)法律规定的其他情形。”96条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”对于何为“法律规定的其他情形”?《合同法》第232条所规定的情形应当属于此列。该条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”结合上述的几条规定可以确定,在不定期租赁合同关系中,出租人解除租赁合同的,并非其通知到达承租人后合同即解除,至少有两个方面的限制:1、必须要在合理期限之前通知承租人;2、应当根据通知所载具体内容确定租赁合同解除的具体时间。对于第1个方面的限制,《合同法》第232条已经有了明确的规定,只是没有具体到什么期限为合理的期限而已,这当中就存在法官自由裁量的问题。就上述的案件来说,乙要求开酒楼的甲3日内搬出所租赁的房屋,似乎不是一个合同的期限。同时,乙通知甲,要求甲在6月19日前搬出所承租的房屋,应当视为乙同意甲租赁使用该房屋至6月19日。虽然乙的通知具有明确的要求与甲终止租赁关系的意思表示,但不能就此依据合同法第96条的规定,认为乙将具有终止与甲租赁关系意思表示的通知送达甲后,双方的租赁关系即行终止,而应当根据乙通知的内容确定租赁关系最终的终止时间。我们不能干涉和否认出租人要求终止租赁关系具体时间的意思表示。因而可以得出上面的第2点限制,即应当根据通知所载明的内容确定双方租赁关系终止的具体时间。同样,在其他符合条件的单方解除合同中,也应当以要求解除合同的通知内容确定合同的解除时间。比如,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理的期限内仍未履行,另一方当事人完全可以向其发出通知,再次要求未履行的一方当事人在一个月内履行义务,否则合同解除。到期后迟延履行方仍未履行,我们确定合同解除的时间是权利人发出通知之日还是发出通知之日后的一个月?笔者认为应当是发出通知之日后的一个月。由此,我们是否可以对《合同法》第96条进行调整,即“……当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。解除合同的通知自到达对方时发生法律效力。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”?笔者认为完全可以,否则就否定了当事人解除合同等具体事项意思自治的合同权利。

 

不定期租赁合同纠纷案例分析

  (2008)嘉民三(民)初字第1115号

  原告李××,男,19xx年10月22日生,汉族,住浙江省xx县x镇xx幢。

  原告金××,男,19xx年x月x日生,汉族,住浙江省xx县xx镇xx街xx号。

  两原告委托代理人孙义坤,上海创远律师事务所律师。

  被告居××,男,1964年 3月1日生,汉族,住上海市嘉定区xx路xx号x楼xx室。

  原告李××、金××与被告居××房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告委托代理人孙义坤及被告居××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告诉称,原、被告于2005年1月28日签订房屋租赁合同,原告将位于上海市嘉定区xx路xx号2xx-2xx房屋出租给被告,租期3年。租期届满后,原告要求被告退回房屋,被告以各种理由进行推诿。现要求判令被告从承租的房屋内搬出,承担自2008年8月1日至实际搬出之日止的房屋租金(以每月人民币xx500元计)。

  被告辩称,被告在承租内,与原告又签订一份租赁合同,租期至2009年2月30日,现合同尚未到期,故不同意原告的诉讼请求。

  经审理查明,2005年x月xx日原、被告签订一份房屋租赁合同,约定原告将其位于上海市嘉定区xx路xx号x1-x2房屋出租给被告,租期自2005年2月1日至2008年1月31日止,租金每月xx500元。合同还约定,如租赁关系发生变更,装潢不作任何补偿,也不能随意拆除。合同签订后,原告交付了房屋给被告使用,被告亦支付了租金。2008年1月合同到期后,双方未续签合同,被告仍使用承租的房屋。2008年8月27日原告发给被告律师函,要求被告在同年9月6日前搬出承租房屋并付清相关费用。但被告仍未搬出。2008年9月原告向本院起诉,要求判令被告从上海市嘉定区xx路xx号x1-x2室房屋内搬出,并支付自2008年8月1日至实际搬出之日止的房屋租金(以每月xx500元计算)。

  上述事实,有原、被告签订的房屋租赁合同、原告发出的律师函及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚,证据充分。

  审理中,被告另提供一份房屋租赁合同,认为该合同系原告在承租期内与被告另行签订,上有原告李××的签名,该合同载明租期自2006年3月1日至2009年2月30日止。被告表示因租期未满,不同意搬出;同时要求原告对被告在承租房屋内的装潢作补偿。因原告否认与被告另行签订过合同,被告曾要求对其提供的租赁合同上的李××签名进行鉴定,但事后又不提出书面申请,经本院对被告进行法律释明后被告仍然未提出书面鉴定申请,因双方意见不一,致调解未成。
 本院认为:原、被告签订的房屋租赁合同到期后,因双方未续签租赁合同,被告理应将承租的房屋返还原告。现被告一直久拖不还,显属无理,应承担相应的民事责任。原告要求被告从承租的房屋内搬出的诉请应予支持。被告在搬出房屋的同时还应给付原告房屋实际使用费,房屋实际使用费可参照原合同租金标准计算,至被告实际搬出房屋时止。至于被告提供的一份房屋租赁合同,因原告对此予以否认,而被告又不提出申请鉴定,故对被告提供的该份合同的真实性难以彩信。由于合同中已约定合同发生变更装潢不作任何补偿,所以被告提出要求原告补偿承租房屋内装潢费用的意见不予采纳。据此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,判决如下:

  一、被告居××应于本判决生效后十五日内从其承租的位于上海市嘉定区xx路xx号x1-x2室房屋内搬出,并将该房屋交还原告李××、金××;

  二、被告居××应于本判决生效后十日内给付原告李××、金××房屋实际使用费(房屋实际使用费自2008年8月1日起,以每月人民币xx500元计算,至被告实际搬出时止)。

  负有金钱给付义务的当事人如未按本判决制定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本案受理费由被告负担(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

  审 判 长 XXX

  审 判 员 XXX

  审 判 员 XXX

  二○XX年 二月 二十三日

  书 记 员 XXXX

  该案件经法院判决后,被告不服一审判决委托律师进行了上诉,该纠纷最终经上海第二中级法院合议庭开庭审理后,判决驳回起诉,维持原判。

 

房屋出租人有权提前收回房屋吗?
一般而言,在房屋租赁中,所签订的租赁合同是有固定期限的,那么出租人是否有权提前收回房屋?
首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定,出租人就必须事先征得承租人同意;如果承租人不同意,出租人就只好继续履行合同了。
但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动;擅自转租、转借、转让租赁的房屋;擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途,或者拖欠房租达6个月之久,出租人就可以提前收回房屋,终止合同。

订租赁合同时,应明确注意的内容:

(1)租赁期限、租金支付及计算方式;
(2)租赁期限内房屋的维修及费用由谁承担;
(3)物业管理费用的承担;
(4)物业使用人对房屋进行装饰装修的问题;
(5)是否可以转租;
(6)租赁登记的办理;
(7)业主有关物业管理权方面的授权;
(8)根据物业使用人承租物业的用途不同而应注意的事项

租赁合同之解除权
归纳:租赁合同之解除权
  (1)承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物(合同法219条)
  (2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建(司法解释第7条)
  (3)责任转租(合同法224条,司法解释第14条)
  (4)未付或延付租金(合同法227条)
  (5)不定期租赁之随时解除权(合同法232条)
  (1)出租人拒不交付租赁房屋(合同法216条)
  (2)租赁房屋因意外全部或者部分毁损(合同法231条)
  (3)不定期租赁之随时解除权
  (4)租赁房屋危及承租人安全或健康时的随时解除权(合同法233条)
  (5)因法律原因导致租赁房屋无法使用(司法解释第8条)
  (6)一房数租时,未能取得租赁房屋的承租人享有解除权(司法解释第6


出租人是否可以通过转租获利
城市房屋租赁管理办法》
  第二十七条 承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转给他人。
  出租人可以从转租中获得收益。

 


 

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