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土地租赁合同
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土地租赁合同


土地租赁合同的概述

土地租赁合同,指约定出租方在一定时期内提供土地给承租方使用,承租方向其支付租金的合同。

土地租赁是某一土地的所有者与土地使用者在一定时期内相分离,土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金,期满后,土地使用者归还土地的一种经济活动。

土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者支付租金的合同。出租方为国家,代表国家行使出租权的是县级以上人民政府土地管理部门,租赁合同有一定的期限,最长不超过法律、法规规定的同类用途土地出让最高年限。国有土地租赁是国有土地出让方式的一种补充。它与土地使用权租赁不同,按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人交付租金的行为。土地使用权租赁也应当签订合同。

 

土地租赁合同的法律特征

  土地使用权出租是指国有土地所有者或使用者将土地使用权单独或连同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,并由承租人向出租人支付租金的行为。

  土地使用权出租的主体是国有土地的所有者和使用者。随着我国土地市场的培育和发展,单一的土地使用权出让方式不能满足市场中的各种用地需求,所以有些地方开始探讨不同于出让方式的土地有偿使用方式,于是产生了政府直接出租土地使用权的有偿供地方式,即政府直接将土地使用权租赁给用地者使用,并由用地者按年或月支付租金。这是国有土地所有者出租土地使用权。另外一种土地使用权出租是享有土地使用权的使用者将土地使用权租赁给其他使用者的行为。

  政府出租的土地使用权,承租人必须按照出租合同规定的条件使用土地。在土地使用者出租的土地使用权中有两种土地使用权,一种是出让土地使用权,这种使用权的享有者必须按照出让合同的要求,在完成规定的开发任务后方可出租土地使用权。另外一种是划拨土地使用权,这种土地使用权的享有者须按有关法律、法规的规定补办出让手续或与政府签订有关文件后方可出租土地使用权。

  土地使用权出租与土地使用权出让和转让有很大的不同。出让土地使用权和出租土地使用权的主要不同在于土地使用者在两种方式中的付款时间和享有的权利不同。出租土地使用权,承租人按月或年支付租金,承租人只能自用,不能转让和抵押土地使用权。出让土地使用权,受让人按合同约定支付出让金,受让人按合同约定的条件转让、抵押土地使用权。土地使用权转让和出租的主要不同在于土地使用权享有人的权利义务的变化不同。出租土地使用权,出租方对其出租的土地享有的权利义务即对同政府订立的出让合同或其他文件中的权利义务没有转租给承租人,出租人仍需履行这些权利义务。土地使用权转让则将出让合同载明的权利义务完全转移给下一个使用者。

 

土地租赁合同解除的情形

土地使用权租赁合同解除的情形有以下几种:
(1)协议解除,即在合同履行过程中,一方或双方由于不可抗力或其他使合同不能履行的原因发生,经双方当事人共同协议,在不违背法律及社会公共利益的前提下,协议解除原土地使用权租赁合同。
(2)当事人一方严重违约,使合同履行成为不可能,或在合同生效后,双方当事人中的一方无故擅自违约,使得继续履行原租赁合同成为不必要,并已经给无过错方造成了严重的经济损失、且这种损失已无法弥补的,无过错方有权解除。
(3)情事变更解除,即在土地使用权租赁合同成立后,不是由于双方当事人的原因发生了情事变更,致使合同的基础丧失或动摇,如果继续维持合同的原有效力,则显失公平,依照情事变更原则,受损害一方当事人可以请求法院解除合同。情事变更原则是解除土地使用权租赁合同的一个法定原因。
土地使用权租赁合同的解除使基于原合同发生的债权债务关系消灭。这种消灭,只能是将合同解除时止之后的债权债务关系消灭,解除之前的债权债务关系仍然有效。

 

如何处理土地租赁合同纠纷

土地使用权租赁合同纠纷,是指出租人与承租人相互之间对土地使用权租赁合同的履行情况以及不履行的后果产生争议。对履行的情况产生争议,一般是指对土地使用权租赁合同是否已经履行或者其履行是否符合合同规定发生争执。对不履行的情况产生的争议,一般是指对于没有履行或者没有完全履行的土地使用权租赁合同的责任应当由哪一方承担,承担多少所发生的争执。
土地使用权租赁合同纠纷的解决方式同其他合同一样,有协商、调解、仲裁、诉讼四种方式,这里,主要谈谈人民法院在审理土地使用权租赁合同纠纷案件时应注意的几个具体问题。
1、土地使用权租赁合同案件的受理与管辖。
凡是平等主体的公民之间,法人之间,其他组织之间及其相互之间发生的以土地使用权租赁为标的的民事权益纠纷,均应作为民事案件,一律由民事审判庭或人民法院受理。
向人民法院起诉的土地使用权租赁合同纠纷案件,应当符合我国《民事诉讼法》第一百零八条规定的条件,同时,还要符合该法第二十二条“对法人或者其他组织提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖”,第二十四条“因合同纠纷引起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的有关规定。除了依照法律明确规定的管辖外,当事人也可以依照我国《民事诉讼法》第二十五条“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖的规定。”也就是说,双方当事人在订立合同时,可以依照法律的规定,在合同的争议解决条款中,协议选择上述规定中的任意一个地方的人民法院为解决合同争议的管辖法院。
2、土地使用权租赁合同纠纷案件的诉讼时效。
依照我国《民法通则》第一百三十五条之规定,一般情况下,出租人与承租人发生纠纷后,向人民法院起诉的时限为2年,从当事人知道或应当知道自己的权利受侵害之日起计算。这是法律明确规定的诉讼时效期间。在诉讼时效期间内,如果当事人向对方(债务人)主张过权利,或者债务人同意履行义务,或者当事人请求有关调解组织进行调解,或者当事人向人民法院提起诉讼,那么,原诉讼时效中断,诉讼时效期间从中断之日起重新计算。反之,如果当事人(权利人)在自己的权利受到侵害之日以后的2年内,未发生诉讼时效中断的事由,超过2年以后又向人民法院起诉的,这时权利人就只享有诉权,而永远丧失了胜诉权。
在土地使用权租赁合同纠纷中,如果是因承租人延付、拒付租金而引起纠纷导致的诉讼应适用特殊诉讼时效。依照我国《民法通则》第一百三十六条:“延付或者拒付租金的诉讼时效为一年”之规定,当事人必须在知道或者应当知道自己的权利受侵害之日起一年内向法院提起诉讼。超过一年而当事人又没有诉讼时效中断的有力证据的,权利人也同样丧失了胜诉权。但是,从权利被侵害之日起超过20年,人民法院不予保护。若遇特殊情况,人民法院可以延长诉讼时效期间。超过诉讼时效期间,当事人自愿履行的,则法律不禁止。
3、处理土地使用权租赁合同纠纷案件应遵循的基本原则。
(1)有利于土地使用权有偿使用的原则。
(2)依法保护合同的原则。在处理这类案件时,应当尊重合同双方当事人的意思表示,只要双方当事人的约定不违反法律、政策,不损害国家利益、社会公共利益和他人利益,就应维护合同的法律效力。一方当事人以法律没有规定为由,否认合同的效力,不应予以支持。
(3)公平保护当事人合法权益的原则。土地使用权租赁纠纷案件中的当事人,不论是自然人还是法人,是本地人还是外地人,是中国人还是外国人,其主体资格和法律地位都是平等的,在土地使用权租赁中的合法权益都应当公平地依法予以保护。一方利用经济优势,进行不正当竞争,转嫁经营风险的行为应不予保护。坚决抵制地方保护主义和部门保护主义。人民法院处理涉外、涉港澳台土地使用权租赁合同纠纷案件时,应注意当事人的实际情况和特点,正确运用我国对他们的优惠政策,保护他们的合法权益。
4、审理土地使用权租赁合同纠纷案件的法律适用问题。
人民法院在审理土地使用权租赁合同纠纷案件适用法律时,应注意以下几点:
(1)法律、法规有明确规定的,要依照法律、法规的规定进行处理;
(2)法律、法规没有规定的,要依照国家政策处理;
(3)法律、法规、政策都没有规定的,应根据《民法通则》的基本原则,结合具体案情,从有利于保护双方当事人的民事权益,有利于土地有偿使用的原则出发,实事求是、合情合理地处理。
在土地使用权租赁合同纠纷中,合同订立后,出现当事人无法预见和克服的客观因素,如:国家政策性价格调整、税率调整、国家规费调整等,如继续履行原合同显失公平的,可适用情势变更原则酌情进行处理。
5、土地使用权租赁合同无效的的认定。
法院在审理土地使用权租赁合同纠纷时,应注意审查租赁合同是否违反了法律、法规和土地使用权出让合同的规定。凡违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条至三十一条规定的,所签订的土地使用权租赁合同应认定无效。另外,还应注意审查通过划拨方式取得土地使用权的一方出租土地使用权时,是否经县级以上土地管理部门和房管部门的批准,是否支付了全部土地出让金等。凡未经合法批准,擅自出租划拨土地使用权,而与对方发生了租赁合同纠纷,诉至法院处理的,或出租人违背《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条至第四十七条的规定,未经合法批准,自行出租或变相出租划拨土地使用权的合同,均应认定为无效,并根据双方的过错程度大小,判定双方各自承担相应的民事责任。
6、承租人对地上建筑物、其他附着物进行改建、扩建而与出租人发生纠纷的应区别不同情况进行处理。
(1)如果承租人在改建、扩建之前已征得出租人同意,且双方对产权有约定的,按约定处理。
(2)如虽经出租人同意,但对产权没有约定的,产权应归出租人。对改建、扩建地上建筑物或其他附属物的费用,由出租人折价偿付。
(3)如承租人未经出租人同意,擅自改建、扩建地上建筑物或附属物的,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以适当折价归出租人所有;若造成出租人损失的,应当负赔偿责任。
(4)承租人在合法使用租赁的土地时,因不可抗力而使地上建筑物和其他附属物灭失的,原则上应由出租人申请重建。如承租人征得出租人的同意,重建地上建筑物有约定的,按约定处理,没有约定或未经出租人同意而擅自重建、改建的,产权仍归出租人,对因重建、改建、扩建地上建筑物而支出的费用,由出租人予以适当补偿。


签订土地租赁合同的注意事项

1、主体资格,审查产权证上记载的权利人与出租人是否一致。

2、租赁期限,注明租赁起止日期和租赁年限。

3、土地信息,列明租赁土地的名称、位置、面积、质量等级。

 


土地租赁合同范本一

    甲方:XX县**乡周贵**村(以下简称甲方)
  乙方:西安**房地产开发有限公司(以下简称乙方)
  为明确甲乙双方的权利和义务,经甲乙双方协商,本着互惠互利的原则达成以下协议:
  一、租赁范围和用途
  甲方将户县五竹乡周贵**村所属土地约 亩的土地出租给乙方使用(租地面积以实际丈量为准)。
  乙方租赁土地的用途为。
  租地界址 。
  二、租赁期限、租赁金额及支付办法:
  1、租赁期限为 年,从 年 月 至 年 月 日。
  2、租用该地的面积、金额:该土地面积为 亩;每亩年租金为1000元/亩,壹年的租金总额为 元。
  3、付款方式:租金的交纳采取按年支付的方式,由乙方于每年的 月 日交纳给甲方 。
  三、甲方权利义务:
  1、甲方有权按照本协议约定向乙方收取租金。
  2、合同签订后,甲方应在五天内将乙方租用土地的界址范围划定,将地上附着物清理干净,达到乙方使用要求。
  3、租赁期限内,甲方不得将该土地再次出租给第三方使用。
  4、如因乙方开发该块土地而引起的村民纠纷和相邻权等问题由甲方负责解决。
  5、如果乙方改变土地用途,需要办理各种手续, 由甲方负责办理相关手续并承担费用。.
  7、租赁期内,甲方人事等其他的任何变动不会影响此协议的执行,甲方不得以任何理由影响协议的执行。
  四、乙方权利义务:
  1、乙方应按照本协议约定向甲方交纳租金。
  2、乙方在承租期间,拥有该地的使用权,甲方不得干涉乙方经营策划。
  3、乙方在承租期间内,可同他人联营,可转租他人经营,但租赁期不超过协议期限。
  4、甲方向乙方收取约定租金以外的费用,乙方有权拒付。
  5、承租期满乙方有意续租,在同等条件下乙方享有优先权。
  五、违约责任
  1、乙方应按照约定向甲方交纳租金。如逾期交纳租金30日以内,乙方除应补交所欠租金外还应按日向甲方支付年租金千分之一的违约金;如逾期超过30日,甲方有权解除合同,乙方应甲方支付年租金百分之十五的违约金。
  2、甲方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行。否则,乙方有权拒付租金并不承担违约责任。由此给乙方造成的一切损失,由甲方承担赔偿责任。
  3、乙方在开发该土地过程中引起的村民纠纷和相邻权等问题由甲方负责解决。在问题解决前,乙方有权延付租金并且不承担违约责任;如果因此导致合同不能履行或合同目的不能实现,乙方有权解除合同并且不承担违约责任。由此给甲方造成的一切损失,由乙方承担赔偿责任。
  4、如果因国家政策调整或其他不可抗力,导致合同不能履行或合同目的不能实现的,双方均可解除合同,并且不承担违约责任。
  六、承租期满若不再续租或双方协商一致解除合同的,乙方在该土地上投入的资产甲乙双方按国家法律处理。
  八、双方协商一致可另行签订补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
  九、本协议在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,协商不成的,双方均可向有管辖权的人民法院起诉。
  十、本合同一式四份,双方各执两份,具有同等法律效力。
  十一、本合同自双方签字盖章之日起生效。
  甲方: 乙方:
  负责人: 法定代表人:
  电话: 电话:
  年 月 日 年 月 日

 

土地租赁合同范本二

  出租方: (以下简称甲方)
  承租方: (以下简称乙方)  为发展养殖事业,根据《中华人民共和国农村土地承包法》有关规定,经甲乙双方平等协商,现订立本合同:
  一、甲方自愿将自己位于 的土地 亩出租于乙方,由乙方作养殖事业使用。
  二.租赁期限为自 年 月 日起至 年 月 日止。
  三、租金为每年每亩地小麦、玉子各 公斤,在每年农作物收获后于出租方要求给付时以市场价格折合人民币给付。(乙方应于甲方提出给付请求后15日以内给付)
  四、土地交付时间:
  五、乙方在经营期间,若效益差,可以在合同到期前提前解除本合同;但甲方不得在合同到期前解除本合同。
  六、甲方不得干预乙方的正常生产经营,若因为甲方的行为给乙方造成损失的,甲方应赔偿乙方的经济损失。
  七、本合同到期后,经双方协商,可以续租合同,由乙方继续经营。若乙方不愿续订,应恢复土地原状或在甲方自愿的情况下对有关建筑物予以合理作价,由甲方在支付给乙方对价的情况下取得有关建筑物的所有权。
  本合同未尽事宜,由甲乙双方协商补充,补充条款的效力优先于本合同。
  本合同一式三份,由甲乙双方各执一份,并由乙方报本村村委会本案一份。
  甲方:
  乙方:
  公证机关:
  订立时间: 年 月 日

 


土地租赁合同范本三

出租方(甲方): (以下简称甲方)
  证号:
  承租方(乙方): 公司 (以下简称乙方)
  营业证号:
  为了明确甲、乙双方在土地租赁过程中的权利、义务,根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定,经双方平等协商,签订本合同。
  一、甲方将位于北京市怀柔区  镇 村 东或西的  亩土地的使用权出租给乙方使用。该块土地的具体位置(即四至)为 东至   南至  西至  北至  ;大小为  亩, 长  米,宽  米 ,形状为矩形。租赁期限为  年 个月,自 年 月 日 至  年 月  日止,年租金元,租金共计 万元整(元)。
  二、甲方承诺对本合同第一条所指土地有合法的使用权并有权出租给乙方使用(用来建造厂房及),如有违反,甲方应将所收的全部租金退还,并赔偿乙方因对该块土地的投资而产生的损失,包括但不限于固定资产、厂房及相关设备等。
  三、 乙方承租本宗土地必须进行合法经营,否则甲方有权收回土地使用权,终止合同。
  四、甲方应保证本宗土地上的水、电、暖等基本设施完整,并帮助乙方协调同水、电、暖的提供方的有关事宜,但具体收费事宜由乙与水电暖的提供方协商,所有费用由乙方承担。
  五、乙方租用期间,有关市容环境卫生、门前三包等费用由乙方承担。国家行政收费,按有关规定由甲、乙双方各自负担。
  六、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的,由乙方承担责任,与甲方无关。
  七、租赁期限界满后,乙方有优先的承租权,且租金优惠同等位置地块的  %到  %。如乙方不再续约或双方协商一致解除合同后10日内,乙方应向甲方办理交接手续,交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清,并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。
  八、经甲乙双方商定,租金的交纳于本合同生效后10日由乙方一次性支付给甲方,即  元。如逾期交纳租金在30日以内,乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之  的违约金;如逾期超过  日,甲方有权解除合同,乙方应甲方支付年租金百分之  的违约金。
  九、甲方保证乙方于本合同生效后10日内进驻该块土地。如因甲方原因导致乙方未能按时进入,逾期交纳租金在30日以内,甲方应向支乙方付总租金日千分之  的违约金;如逾期超过30日,乙方有权解除合同,甲方应向乙方支付总租金百分之  的违约金。
  十、甲方向乙方收取约定租金以外的费用,乙方有权拒付。
  十一、在租赁期限内,因不可抗拒的原因或者因城市规划建设,致使双方解除合同,由此给乙方造成的经济损失由有关部门按照北京市的有关规定进行补偿外,甲方还应退还未到期部分的租金。
  十二、争议解决方式:如双方发生争议,应协商解决。协商不成的,任何一方均可向土地所在地人民法院提起诉讼。(或 如双方发生争议,应协商解决。协商不成的,任何一方均可向北京仲裁委员会申请仲裁。)
十三、双方协商一致可另行签订补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
  十四、本合同自双方签字盖章后并公证后生效。
  十五、本合同一式四份,双方各执两份,具有同等法律效力。
  甲方(签章)             乙方(签章)
  年  月  日             年  月  日

 

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