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重磅!七部委出重手,炒房江湖五大流派要被团灭?
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01

6月28日中午,住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委,近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

重点打击四个方面:

❶ 打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙

❷ 打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”

❸ 打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业

❹ 打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告

看完这个通知,猫哥建议大伙儿默念三遍“房住不炒”,很多人看到公安部在列,也是心有戚戚然。

以2017年“317”为标志,过去一年半各地房地产调控政策出台超过五百个,虽然京沪等地房价受控,但蔓延全国的房价上涨之势不可抑制,虽有城市抢人、去库存、棚改等因素,但无孔不入的黑中介、炒房团“功劳”颇大,受益颇丰。

“炒房团”这词,最早因2000年的温州炒房团扬名,纵横神州多个城市屡屡得手,之后效仿者众多,日益发扬光大,很难量化他们在房价上涨中到底“贡献”了多少力量,有人受益有人受害。

炒房团的核心理念:“炒房有理,赚钱光荣,剩下老老实实工作的人,都是SB Loser。”基于此,他们的操作有一些特点,比如:

❶ 利用合法或非法手段加杠杆;

❷ 利用各种手段,制造散布各种信息,不惜一切代价拉高操纵房价;

❸ 短线交易,五年的趋势一年走完,套利走人,我走之后哪管洪水滔天……

所以,你以为买三五套房就算炒房了?其实你顶多算个房产价值投资的重度拥趸,或者炒房团眼中的接盘侠而已,而江湖中炒房的派系林立,既有房地产商这些名门正派,也有黑中介这样的街头势力,各种路数的炒房团更是层出不穷。这次七部委出重手,他们的好日子到头了吗?

今天猫哥来说说这事。

02

房地产商作为名门正派,最有炒房动力。

拿地、建设、销售一条龙下来,他们希望自己的产品能卖贵点也正常,炒作手段不一而足:

▌1)炒地皮

有些公司希望高效运转,比如万达,全国基本一个图纸,一个新广场从开工到建成只用半年时间,靠效率挣钱

但有些公司靠时间挣钱,典型比如李超人,一度旗下公司跟各地合作,拿地很多但很多不开工,一晃十年过去,一分没投入但地价涨了十倍,套现走人,财技了得,地方政府还没办法,吃相难看但是合理合法,不过这种玩法现在没法复制了。

▌2)炒地王

前几年地王不断,也是类似的套路,地产商乐意看到这种局面,“地王”是个可以充分想象的词汇,代表实力、品质和高售价,往往带动所在区域的一波大涨,实现地价的二次增值。

▌3)捂盘惜售、制造假象、哄抬房价

地产销售公司肯定要精通心理学,所以在销售环节设置了很多点,让你相信房价一定涨。比如读秒抢房、雇人排队制造假象,散布各种恐慌消息,目的就是让你接受价格,尽快决策。

捂盘惜售则更高明,一方面收缩供应,制造供不应求的效果,另一方面可以坐等房价上涨带来的超额收益,像北京房价涨得快的时候,猫哥去看过很多项目,不少都是一个单元一个单元的卖,有的地产商干脆不卖期房,只卖现房,变相涨价。效果也很杠杠的,猫哥在的一个小区,一号楼和四号楼房子每平米价格差了2万,一套房价格差了300万,只因为晚卖了一年。

▌4)随着各种监管措施出炉,这些粗暴有效的手段逐步失效,房地产商推高楼价的手段越来越琐碎:

因为限价那就另外加收车位费,一个车位卖上七八十万,或者改收茶水费几十万,新潮一点的收电商渠道费用几万几十万,否则根本买不了房。有的为了变相涨价,捆绑精装修,总房价分拆为房价+装修款……

只要跟买房相关,中国人的创新精神是无穷的。

03

黑中介是另一波极有动力推高房价的人。

这是中国对着装要求最严格的一个行业,虽然有着每年超过70%的员工流动率,但不论哪个公司,西装衬衫领带都是标配。这个门派处江湖之远,他们每天跟客户打交道,骑着电动车穿梭于各个小区,对房价房租的走势一清二楚,因为要靠交易佣金讨收入,所以他们用各种套路提高交易金额。

▌1)你心动的,基本都是假的

各种平台你去看二手房,基本都能看到一个低于市场价的房源,而且条件还很好,抱歉,99%都是假的,余下的1%也轮不到你。

这在行业里叫做模特房,专门用来获取用户信息,当你一问,基本的回答都是,“这套房刚刚卖掉”、“大哥你留个电话吧,有房子我再推荐你”、“这个小区还有个同户型的,我带您看看”……

2)为赚更多中介费,怂恿卖家标高价

他们会巧舌如簧地劝用户把价格标得高一些。“昨天你们小区一套房刚卖了500万,你要卖就挂550万,就算被人砍价,最后至少也能530万成交,轻轻松松多挣30万。”这么做确实为你好,但也能赚到更多的佣金,一旦成交,这片区域的房价也将锚定这个价格,不少二手房的价格就是这么出来的。

▌3)中介能这么干,因为他会利用自己的信息优势,有些中介会跟买卖双方签署不同的合同,约定额外的服务费,吃了上家吃下家。还有一些中介机构还利用市场垄断地位,联手提高中介费。

过去天津市曾发生过,我爱我家、中原地产、链家地产等三家房地产中介统一将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%。后来,天津市发改委认定三家公司违反反垄断法相关规定。

猫哥楼下的中介小哥也吹说,别提什么宇宙中心,他们几家吃个饭喝个酒,约定提价就立马提了,爱租不租。

这些中介吃定了客户,你要不为了工作要不为了教育,该租的涨价也得租啊。

▌4)还有一些中介机构经常传播政策谣言,鼓动购房者“迅速出手”。声称将出台新政策,鼓动大家赶紧买房过户,搞得人心惶惶。

不过坦白说,中介作为服务机构,靠信息优势和用户优势挣拼缝的钱,危害性比较局限,而接下来出场的炒房团则完全不同。

炒房团分几类:

❶ 1.0版本靠资金

❷ 2.0版本靠资金+研究;

❸ 3.0版本靠资金+研究+粉丝。

杀伤力越来越大。

04

1.0版本的炒房团完全拼资金实力。典型就是温州炒房团。

有着“中国犹太人”之称的温州人,到2000年左右逐步有了财富积累,开始携巨款四处寻找投资机会。

温州人炒房,最初是从自家门口开始。1998年到2001年,温州房价每平米价格从2000元飙升到7000元以上。

2001年8月18日,第一个温州购房团浩浩荡荡开赴上海,三天买走了100多套房子,5000多万元现金砸向上海楼市。同时,另一支购房团前往杭州。

随后几年,约2000亿元温州的资金投向各地房地产———向北跨越长江,转战青岛、济南、北京、哈尔滨、大连、沈阳;向西,则溯长江而上,攻克南京、武汉、重庆、成都;向南,则是奔赴海滨城市厦门、海口、三亚……炒房团也从单一的大小老板,壮大到一般的工薪阶层。其中北京、上海两地集中了1000亿元 ,所到之处,房价一路狂飙。

到了2012年,温州民间借贷风险显现,互保拖垮了众多家庭,加上房地产调控升级,温州炒房团从江湖中销声匿迹。

05

不过示范效应是显著的,温州之后,炒房逐渐成了一个行当,通常都有带头大哥,组织若干有实力的资方,四处出击。不过2.0版本的炒房团在研究和技巧方面都大大加强。

《中国证券报》曾经讲过一个生动的炒房案例,手法技巧已经非常娴熟,猫哥节选转述一下:

2016年6月,魏广华和他的朋友们踏上漳州的土地准备“大干一场”时,当时市区房价每平米约为6000—8000元,短短9个月过去,新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的,个别湖景、江景、学区房,甚至在2.5—2.8万元之间。

怎么操作的呢?到漳州安营扎寨后,魏广华首先相中当地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际,彼时该小区均价约为1万元。这是个典型的“学区房”二手盘,小区内“流通盘”不到50套,介于60—80平米之间,只需不到1000万的资金,便可一把吃下“流通盘”,这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。

随后,魏广华其他9个兄弟在其他楼盘如法炮制,陆陆续续在市区扫掉接近500套小两居,这在当时,几乎扫掉了漳州二手房交易市场的三分之一存量。

接下来,他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作,开始一天一天地刷新手中房产的挂牌价格,在售的房东也会跟风抬价,甚至撤单观望,这样市面上的流通盘就不会扩大。

之后开始通过媒体、论坛、公众号等途径,为“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念造势。2016年底至2017年初,“厦门地铁将修到漳州市区”的消息已传遍漳州的大街小巷,也成为房价疯涨的催化剂,这个偏居福建东南一隅的四线农业城市,在市区人均收入约3000块钱的情况下,市区房价却以近乎“一天一价”的态势,从六七千元起步,向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发……

06

炒房团的3.0版本依靠的是“资金+研究+粉丝”,他们有实践有理论,个别人已经封神。

几年前猫哥参加过一个讲座,主讲人欧成效。听讲的人来自于全国各地,而且都是专门坐飞机过来的,只为了要见欧成效。当晚讲座结束,很多听众纷纷离席,买最近的航班飞往深圳,因为欧成效说,深圳房价要涨……

第二天猫哥听说,已经有好多人在深圳买了房。

这就是偶像的力量,欧成效,大概是全世界唯一一个因为炒房而被封神的人,江湖习惯称“欧神”。他的主要阵地“水库论坛”也是中国一大批炒房者最常去的地方,很多成员为之疯狂,他们相信,通过炒房,只用几年时间就可以从零资产变成千万身家。

欧成效是上海本地人,98年大学毕业在一家外企工作。

2002年4月,欧成效当时的女友在名都新城以3500元每平方的价格订了一套房后,打算放弃购买,让欧成效帮忙办理手续,他由此发现了套利机会,花了两个多月的时间到处看房,以每平方5700元的单价在南外滩买了一套房,总价60几万,三年之后的2005年,卖了175万”。

这是欧成效的第一笔交易,从此开始了“炒房”生涯。十几年时间身价不菲,不久他刚刚离婚,代价是这样的:

与前辈不同,欧成效建立了自己的炒房理论和方法论。

虎嗅网的伯通曾撰文分析了欧的核心理论:

❶ 所有的出发点,都是为了“构建以房贷为中心的资产组合包”;

❷ 买房不只是购买商品,更是尽全力提高负债,负债率越高,越有机会跑赢全社会大盘;

❸ 如何榨干自己、提高负债,就是区别人生不同际遇的重要变量。

道理都懂,但做到不易,而在欧成效的《楼市秘籍》速成篇,则提供了翔实的方法论,他把全职炒房化解为67个步骤。其中有三个重要环节:

❶ 利用多张信用卡循环套取完成原始积累;

❷ 利用养流水和高评方法,循环获取低成本资金

❸ 利用多张身份证和假离婚等方式,破解限购障碍。

说白了就是:信用卡套现、假流水骗贷、代持术屯房。

他的粉丝也把这些路子付诸实践,这就是“黄晓婷事件”。

事情大概是这样的,2016年上半年期间,黄晓婷在上海多处签订了不下6份房地产定金合同,每家业主只付5万~10万定金,然后以种种理由拒不支付首付款。当拖欠时间过长,卖方要求解除合同时,黄晓婷便会翻出合同中的违约条款——

❶ 买方不付钱要超过600天,卖方才可以解除合同;

❷ 买方不付钱每天只付万分之0.3的违约金,也就是一套800万的房子,600天总计14万;

❸ 买方可以找别人来买这个房屋;

❹ 卖方如果卖给其他人,要自行承担房价20%的违约金,每套都在100万以上。

也就是说,黄晓婷几乎是用零成本套住了卖方的房屋,赚取六百天里卖家房屋的升值差价。据说这些房产的房主大多是上岁数的女性,多为150平以上的大户型。至事发时,房子已普遍涨价几百万。

最终,上海地方法院判决黄晓婷败诉,解除合同,并没收定金。复旦大学法学教授陈浩然表示,黄晓婷的行为不仅涉嫌触犯民法,而且已经涉嫌触犯刑法的诈骗罪。

但这也只是个案而已,中国炒房团曾组团出海,不过在很多国家都被驱逐,“xx人滚出去”是人家的心声,境遇差别之大令人唏嘘,在一个个炒房团狂欢的背后,是很多父母毕生的积蓄灰飞烟灭,是很多青年迷茫的未来。

不过在欧神看来,这些人本来也是没有希望的,就像他在水库论坛写的:


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