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地产股暴跌,行业大佬纷纷转型,房地产将步入新周期
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最近的房地产,不管是楼市还是股市,都不平静,处处散发着风雨欲来的信号。

我们先一起来回顾一下最近地产大佬们的新闻。

6月25日,恒大公告宣布,恒大集团以67.46亿港元收购香港时颖公司100%股份,间接获得Smart King公司45%的股权,成为公司第一大股东。这意味着,恒大将用130亿人民币投资贾跃亭的FF汽车。

就在大家还在调侃恒大许家印要接融创孙宏斌的锅时,万科也来搞事情了。

6月29日万科在深圳举行的2017年股东大会上,董事会主席郁亮表示未来万科要把“地产”二字去掉。十年后,万科应该不再是房地产公司了,如果是也会惨淡经营。未来万科要做“美好生活服务商”,说不清物流、开发、商业等业务分别占多大比例。

万科的“去地产化”刚刚开始,绿城和碧桂园又来抢戏。

7月2日彭博社报道,绿城正要求员工加快销售,坚决执行“早销,多销、快销”的策略,加速资金回笼。要“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。

绿城的消息刚刚开始发酵,碧桂园也爆出了全力回笼资金的消息。

7月4日,澎湃新闻报道连续5个月登上房企销售额榜首的碧桂园,正在改变扩张策略,为缓解中小企业融资政策收紧带来的压力,试图牺牲规模甚至利润,以保证现金流。目前一些区域的多个合作项目已经退出。

春江水暖鸭先知,地产大佬们动作频频,颇有大敌当前的阵势,不明真相的吃瓜群众们看得十分焦虑。

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房企大佬们不太平,股市也是风声鹤唳,地产股板块已经跌成一片青青草原。据中新经纬数据显示,自从6月25日爆出棚改项目全面暂停的传闻,一直到7月3日收盘,在这一周的时间里,Wind房地产指数已经跌去6.5%。

虽然受贸易战影响,股市已经血流成河。但是房地产板块损失尤为惨重,短短一周,市值蒸发超3000亿。地产龙头的日子也不好过,万科最近一周跌掉约400亿元;招商蛇口、保利地产市值也蒸发了两三百亿;同为难兄难弟的港股恒大与碧桂园也跌掉数百亿。

(房地产板块近7日历史资金流)

一时间,炒房客面临灭顶打击、楼市泡沫见顶、房地产崩盘等各种言论卷土重来。

不得不说,最近房地产发生了很多大事。企业购房收紧、棚改货币化安置收紧,湖南党报连发多文痛批楼市乱象,住建部会同银保监会等七部委开展30城市场乱象政治行动,再加上连续一周地产股票的暴跌,都让人觉得有大事要发生。

很多事情看似独立,但是内在都有联系。如果将近期国际上的贸易战、人民币汇率大跌,和国内定向降准、中央点名30个城市加强调控、棚改收紧等等热点新闻结合起来看,就会发现有他们有内在的逻辑联系,也预示着房地产进入了新周期。

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近几年,国内的房地产涨幅可以用“疯狂”两个字来形容。2015年至今,从一线城市到五线小县城,房价轮番上涨,全国人民的炒房热情高涨,上至专家教授,下至菜市场大妈,人人都在讨论买房。

可是,当所有人都知道干一件事情赚钱时,往往就意味着开始走下坡路了。

可怕的是大多数人逐渐形成了房价永远高涨的认知,却不知道房地产也有周期,无视有涨就有跌的自然规律。坦率来讲,从目前的形势来看,房价已经失去了像之前一样持续高涨的最大动力,很难再重现2016年那样的疯狂上涨的景象。

为什么这么讲?

关于近年来房价上涨的原因,众说纷纭。总结起来无外乎城市化加快导致需求增加,GDP稳定增长居民收入增加,还有一个就是货币超发。

毋庸置疑,前两个原因的确对房价的上涨有影响,但不是最根本的。就需求而言,在大城市,最能代表实际居住需求的是租金。因为在大城市,外来人口很少有刚到大城市就买房的,一般都是租房。但是过去十年各大城市租金涨了几倍?房价又涨了几倍呢?

至于GDP,虽然近年来我国的GDP和居民收入都在保持稳定增长,但是增速一般都保持在6%-7%。而过去十年,一线城市的房价却上涨了将近十倍。房价上涨的最大原因,是货币的超发。

2007年,我国的广义货币供应量(M2)是40.34万亿,到2017年,规模达到了167.68万亿,是2007年的4倍。而且近10年来,M2与GDP的比值持续升高,到2007年已达2倍,而美国、韩国、日本等国家基本保持在1倍。

这往往意味着生产同一单位的GDP,我国要花更多的钱,经济运行的效率低,负债高。这也是过去我国通过印钞来刺激经济增长的必然结果。

一般来讲,超发货币涌入到市场,会造成通货膨胀、物价上涨,人民生活水平下降。这时候,房地产承担起了货币蓄水池的功能,大量超发货币流入房地产,而关乎民生基础的物价水平保持稳定。而房地产的繁荣也带动了建材、家电等上下游几十个行业的发展。

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但是人无百日好,花无百样红。当前内忧外患的局势下,继续大力印钞的可能性微乎其微。从央行逐渐收紧的货币政策,中央对房地产的密集调控都能看出一些端倪。

为什么说货币超发的可能性很低了呢?

首先,人民币国际化已经成为我国长期发展战略,只有人民币国际化,才能够保持本国币值稳定、增加对全球经济的话语权、减小外汇储备缩水风险。

目前在东南亚等国,人民币已经成为“硬通货”。“一带一路”也推动了人民币国际化的进程,目前已有新加坡、俄罗斯、澳大利亚等60多个国家将人民币纳入外汇储备。

人民币国际化正在发展的关键时期,如果这时候继续大水漫灌,造成人民币急速贬值,那些有大量人民币外汇储备的国家会怎么想,怎么做?我们的努力是不是要一夜回到解放前?

就短期来看,中美贸易战已经导致人民币急速贬值,都快跌破7了,这时候我们还能大印钞票么?

有人会讲,现在拉动GDP的三驾马车中,出口备受打击,就剩投资和内需了。至于投资,现在地方政府债台高筑,再靠财政收入投资来拉动经济也不现实。就剩下个内需,难道房地产这个夜壶又要被拿出来用了?

可是,从目前政府的各种表态来看,基本没戏,反而加强了调控,为什么会这样呢?

2010-2017年我国的居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%,降了一倍;而2017年9月中国居民家庭负债总额就达到了5.9万亿美元(约38.9万亿人民币),80%为房贷。减去贷款总量后,居民净存款总额仅剩26万亿。一直到今年5月份,居民贷款的增加值都比存款增加值高。

仅房贷这一项,就把其他内需的增长空间挤压殆尽。如果继续放水,傻子都知道要去买房,那么我们之前为经济脱虚就实所做的推动供给侧改革、制造业2025等努力就都白费了。

另外,中国的楼市总市值已经超过了430万亿,是GDP的5倍,是M2的2.5倍,是储备货币的15倍。那么高的市值和贷款,不管是出现大规模套现离场还是房价暴跌导致断供潮,都会使房地产崩溃。房地产一旦崩盘,中国经济必将元气大伤。

所以在企业、地方政府的杠杆降下来以后,各种限购限售的操作层出不穷。目的就是为了锁住流动性,用时间来换取空间,慢慢消化。即使降准,也是扶持中小企业,严格限制资金大量流入房地产。

不得不说,房价再次暴涨的可能性很小。但是凡事有一利,必有一弊。房价回归平稳和理性,对广大刚需和地产行业的健康发展都有好处。

5

看到这里,很多人会想,那现在房子还能不能买?

对于这个问题,只能说一线城市和强二线城市的优质资产值得长期持有,而此次因棚改或者人才引进导致房价暴涨的三四线城市,已经到了很危险的境地。

我们之前说过,除了货币超发,需求和居民收入增加也是房价上涨的重要原因。而后两者与城市的人口数量和产业基础直接相关。如果一个城市有持续不断的人口涌入,有发达的产业和大量就业机会。那么房价是有支撑的。

中国虽然是人口大国,但是现在老龄化形势严峻,也是唯一一个未富先老的国家。对于城市来讲,占领了青年劳动力就赢得了未来发展的先机。今年各地掀起的抢人大战,虽然的确起到了破除限购,拉高房价的作用,但是也能看出很多城市对人才的渴求。而随着城市化进程的推进,会有越来越多的人口涌入到几大城市群中。

即使未来极有可能是穷人租房,富人买房,优质资产仍有市场。

投资最终投的都是国运。

货币超发的时代已经结束,以前闭着眼睛买房就能赚钱的日子也一去不复返。在这种形势下,如何买房投资才真正具备很高的技术含量。愿你我共勉,一起精进。

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