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楼市迎来关键拐点,这是谁的生死之年?
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楼市大变局!这是谁的生死之年?

这个炎热的夏天,对地产商来说却是凉凉。

这两天,宇宙第一大房企碧桂园再上头条,上次是由于激进扩张之下的员工自杀,而这次,是由于其战略风向大转折!

澎湃新闻周三报道称,连续5个月登上房企销售额榜首的碧桂园改变了扩张策略,他们尝试牺牲规模甚至利润来缓解中小企业融资压力,保证现金流。

报道援引多位碧桂园内部人士的消息称,首先,“全覆盖”战略在内部已明确叫停,暂不对外宣扬。该战略是指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达镇区均需有碧桂园的项目

其实,不止是碧桂园,绿城地产、恒大、融创这些大佬,也在全面收缩战线,以夺命狂奔的速度,下死命令压缩开发周期,赶紧把手上的房子卖出去!

而万科做的更是彻底,直接宣布——“抛弃房地产”!

在6月29日万科召开股东大会,万科董事会主席郁亮忧心忡忡地发表了这样一段言论——

十年后万科还是房地产公司的话,那真的很惨。我现在在琢磨,我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉。

万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的应该是美好生活,不是几栋房子。

然而,就在这些行业大佬焦虑重重、疯狂出货的时候,却有更多的人此时杀入、疯狂抢房,甚至深圳土豪为了抢房还在大暴雨之中排队离婚!

“不要赚最后一个铜板”!近些年来,诸多大佬已经争相上岸,从李嘉诚陆续清仓内地所有房产,到王首富白菜价甩卖资产、战略大转型,到如今的各大房企画风大变——

先知先觉者,到底看到了什么?被看做“中国第一暴利”的地产行业,正在经历什么?

2

生不进恒大,死不进万科,生死不进碧桂园。

这句话,道尽了地产从业者无穷的压力,只要身处地产行业,便意味着一场夺命的狂奔!房企成功的要义,就是一个“快”字:快拿地,快盖房,快出售,然后再赶紧拿地......以快贯之,循环往复。

毕竟,房地产企业的资金,无论拿地还是建设,大都来自银行、信贷公司等贷款。很多项目每耽搁一天,便是一辆宝马扔海里!

这样的高杠杆压力,怎能不高周转运作?

宇宙第一大房企碧桂园甚至提出了456”工作要求:拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金回正。1年里1块钱的投入能赚出1块钱的利润,据说迄今为止还没有其他地产商能突破这一极限。

由于是前几年,在那个大水漫灌钱不值钱的时代,地产行业躺着都能赚钱的“黄金年代”,太多的房地产企业没有抵御住金钱的诱惑,盲目扩张,杠杆支得过高,战线拉得太长了。

然而,一夜之间!天突然变了!

平地一声雷,史无前例的调控风暴来袭,国家突然收紧了开发商的输血通道。而对于求金若渴、需要大量投入的房地产行业来说,切断中小企业融资渠道,就相当于扼住了房企的喉咙。

历来,开发商筹集资金,无非是以下几个渠道:

1、IPO,新股发行;2、上市房企定向增发;3、向银行贷款;4、国内发债;5、海外发债;6、通过资管计划,引入银行、保险、私募等资金;7、民间借贷……

然而,在监管高压之下,这些通道逐一被封死。没钱了已经很可怕了,而比没钱更可怕的是,还要还债!

看面子都是土豪,看里子全是负债,中国的房企多年以来都是这个套路,但负债比率如能控制在合理范围内,倒也不会出现大问题。

不过现在不一样了,现在的房企,负债已经亚历山大了。

根据申万宏源的数据统计,包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰(分别为932亿、698亿元),而接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿以上。

做生意是要有本钱的!借来的钱是要还的!显然,地产行业的“生死劫”降至,熬不过资金寒冬的,将会面临或被兼并收购、或破产倒闭的命运。

3

就算楼市天生要强,现在也是八成要凉。于是,“回笼现金”成为了各大房企的首要任务。

7月2日,市场传言称,内部人员称房企(绿城)发专项文件,要求员工加快销售,坚决执行“早销,多销、快销”策略,文中用了“倾尽一切努力”的字眼。

头部如此焦灼,更不必说其他中小房企了。在这个“生死节点”上,前段时间还在大搞“买房歧视链”的傲娇开发商,忽然画风一变,放下手段搞大促销。

近日,济南甚至有楼盘推出最低一成首付。所谓“一成首付”指的是先交上房款的10%,剩余两成(首套房客户)在7月18日前交齐。除了“一成首付”,还有楼盘为了促销推出了“两成首付”,销售称可以先交两成,剩余首付部分3个月内付清。

这边开发商为了锁定客户推出“一成首付”,那边销售为了拉客户在路边拼到晚上八九点。“没办法啊,公司规定的任务,我们主要走行销。您留个电话吧,明天有空过来看看样板间吧?”一名销售说,他们楼盘主要针对周边改善群体,从去年底一开盘就是通过在路边推介。

然而,既然是疯狂的大跃进收割,那么质量难免会跑丢了鞋。

据各地媒体统计数据显示,全国著名房企在安徽安庆、巢湖、芜湖、江苏如东、靖江、无锡、广东台山、杭州和青岛等地涉及6个省13个楼盘均出现质量问题和投诉。

所以,别想着隔岸观火,开发商日子不好过,也会把你拖下水。

4

可以预见,接下来将是开发商的生死之年,但是也是各位投资者的生死之年。

开发商的资金紧缺、压力山大,势必会降低房屋的质量;而比这更危险的是,一旦有开发商撑不下去倒闭或被他人并购,其在建楼盘很大一部分将成为烂尾,让你损失惨重。

而现在万人摇号、排队买房的购房狂潮,也许只是开发商为求自保、成功解套所刻意制造出来的假象。比如什么封盘涨价,或者宣传最后几套,甚至拉来“房托”充人气……只有你想不到,没有他们做不到!

特别是今年以来上演抢房大战的众多三四线城市,短短几个月时间,房子遭遇哄抢,基本上能入市的都是炒房客了,这一轮收割之后,能透支几年的购买力?未来又没有人口净流入的增量,势必有一群炒房客被套死在沙滩上。

无论如何,支撑人们仍在疯狂买房的理由,短期瞄准的是利差,买到即赚到,长期对赌房价必涨。

但房价真能永远上涨吗?

6月30日,北青社区报报道,北京通州某小区部分业主身着“退房”短袖,围了售楼处。去年8月以4万开盘的楼盘,到了今年新的预售证下发,开盘价调到了2.6万。

历来,从来都没有全民一起发财的游戏,从来都没有随便就能致富的投资。天下既然有永远上涨的东西,那么开发商何必又急着卖给你?

毫无疑问,地产躺着赚钱的暴利年代已经过去,未来将更加考验投资的眼光与智慧。城市、地段、开发商……都是需要仔细斟酌的因素。

若是仍一味追高、盲目杀入,那么当开发商已经凭借甩卖成功出货,当大户已经陆续套现离场,当地方债风险已经成功化解,那么还留在场中的你,很可能就要是最后一棒了。

毕竟,在任何资产潮起潮落大游戏开幕的那一刻起,注定要有人为疯狂投机买单,注定要有人为之付出代价。

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