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资本玩家姚振华的大哥梦!宝能地产将估值7000亿上市超过2个万科
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近日,随着一份估值7000亿元的上市计划意外曝光,宝能地产及其当家人姚振华再次惊动江湖。

三年前,姚振华就试图染指万科。他在资本市场呼风唤雨,力拼华润,争夺对万科的控股权。

在楼市资本论看来,此役前后历时一年多,虽然最后功败垂成,但姚振华还是凭一己之力,将“地产一哥”王石拉下马来;他本人也因此博得“野蛮人”的称号,让地产界刮目相看。然而,也自伤不轻:被禁入保险业10年!

三年后的今天,在上市公司中排行业第一的万科地产,总市值约3000亿元;宝能却推出估值高达7000亿的上市计划,显示姚振华力压万科、觊觎行业老大的地产野心,并未止步。

【一】“野蛮人”姚振华:狂赚600亿的资本玩家



姚振华,1970年出生于广东潮汕,1992年华南理工大学毕业,开始转战深圳。

他早年靠卖蔬菜起家,2000年成立深圳市宝能投资集团有限公司,注册资本3亿元。姚振华作为宝能的唯一股东,在此后十几年间,将宝能发展成一个庞大而神秘的商业帝国——集团旗下包括综合物业开发、金融、现代物流、文化旅游、民生产业等五大板块,下辖宝能地产、前海人寿、钜盛华等多家子公司,人称“宝能系”。2016年,姚以1150亿元位列中国富豪榜第四名。



宝能地产成立于2002年7月,但发展并不理想,到2014年时仅扩张到国内20多个二三线城市,大部分项目落在郊区,以“综合体+超高层写字楼”为主打产品,开发过程中有不少项目还陷入停工、烂尾、退地风波。

那时三四线楼市跌入冰点,宝能地产的销售额一直在几十亿徘徊,直到2016年也仅有139亿元,在地产界顶多算是三流角色。

但姚振华并未因此而放弃问鼎行业老大的勃勃雄心。2015年8月,宝能通过资本市场偷偷买入和公开举牌,持续增有万科股份,一度达到24.26%,成为第一大股东。姚振华因而走上前台,成为争议不断的焦点人物。

2017年2月24日,保监会列出前海人寿险资违规六罪状,董事长姚振华被禁入保险业10年。他主动挑起的宝万之争至此折戟,尽管输了名声,却赢了金钱。

如今,被誉为年度“商战大片”的宝万之争早已尘埃落定。当时那些闹局的风云人物:王石黯然下课;华润无奈出局;AB被接管;恒大赔进去70亿;深圳地铁虽然如愿当上大股东,但是高位接盘,至今尚未回本。

唯有挑事的姚振华,捧回了几百亿的利润。今年1月16日,万科A股价收盘报40.20元/股,再创历史新高,总市值超过4300亿元,刷新了全球房企的市值纪录。这令作为万科第二大股东的宝能系获得了惊人的投资收益率,赢利超过670亿元,并成功做了大额减持!如今,万科股价跌至23元。

楼市资本论看来,经此一役,姚振华作为“资本玩家”声名大振,难怪宝万之争后,他对地产的感觉与理解,徒上了一个大台阶。地产界业内人称“姚振华是个很有野心的人”,要做行业的新大哥。

不过,姚振华这回换了一个玩法,开始脱虚务实,另辟蹊径。正如他曾公开宣称的,“我是一个知识分子,干的都是踏踏实实的事。”

【二】展望千亿,宝能地产的野心不小

赚了几百亿,姚振华从宝万之争全身而退后,又凶猛地扑向下一个风口。

他的首选还是地产。过去一年里,除了宝能地产,姚振华新组建了两个地产开发平台。

其一是宝能城市发展建设集团,主打产业地产招牌。姚振华亲自站台拿地,声称2018年宝能城发要新增1500万平方米土地储备。

其二是今年新组建的宝新实业集团,同样专注房地产开发。今年4月,宝新实业以4.21亿元收购了宝能城有限公司。

为做大旗下地产业务,姚振华不惜重金挖掘能人。2017年11月,保利前副总经理余英加入宝能,担任宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城发集团总裁。



地产职业经理人余英

余英与姚振华同为华南理工校友,是一位功力深厚的地产职业经理人。在任职保利的十年时间里,他带领的广东保利业绩每年增长率都在20%以上,2015年突破500亿规模,且连续六年蝉联广州市销售冠军,2016年更成为广州市场唯一销售额超200亿的房企。

从保利地产副总经理空降宝能后,余英立即招兵买马,搭建自己的团队。姚振华对他委以重任,放手使用,除了老项目仍留给宝能地产的原有班子,所有新项目都交给余英。

宝能曾于2013年高调宣布,其将用5年时间,投资1200亿元,至2018年开发建设40座创新型购物中心,全部统一自持经营。

余英新一轮投资重点基本上都是综合体项目,住宅部分选择出售,产业选择自持。据悉,宝能城发目前土地储备量稳居行业前列,是潜力最大的产业地产开发商,项目布局全国,覆盖10余个省、30余个市,主要为重点省会城市。

楼市资本论认为,以上动作被业界认为是宝能在地产业务上的重新起航,这些储备项目如果释放出来,宝能的销售金额可望跃上千亿规模。

【三】入主观致,背后潜伏地产野心

姚振华选择的另一个风口是新能源汽车。他的切入方式简单而粗暴——入主观致。

楼市资本论查询到,2017年12月21日,奇瑞汽车宣布与宝能集团就战略投资观致汽车达成协议,在交易完成之后,宝能、奇瑞以及Quantum(2007)LLC将各持有观致汽车51%、25%以及24%的股权。根据协议,接下来三方还将共同为观致增资65亿。

这就意味着,宝能控制了观致汽车,打造了一个新平台。

观致汽车由奇瑞联合以色列的量子公司组建,双方各占50%股份。但“国际资本+国产技术”并没有打动中国消费者,汽车销售迟迟没有起色。2014-2016年,观致汽车三年分别净亏损22亿元、25亿元和19亿元。

持续巨额亏损让观致的发展难以为继,想要继续造车,必须找个大金主。善于精准捕捉时机的姚振华乘时而动,趁虚而入。

在入主观致前夕,宝能就以制造新能源汽车为名,在杭州富阳和昆明出手圈地。姚振华连落二子,几乎一气呵成,可以说环环相扣,布局到位。

富阳方面,宝能拟投资140亿元,建设包括新能源汽车生产、测试、研发、总部楼宇及电机、电池、电控“三电”等配套核心零部件生产项目,规划年产30万辆新能源汽车,总用地面积约3000亩。



昆明方面,宝能与昆明市政府、滇中新区管委会签订战略合作框架协议,拟在昆明经济开发区和空港经济区建设年产50万辆新能源汽车整车及零部件项目

以每万辆新能源汽车产能投资额3.6亿元计算,两地新能源汽车项目投入接近300亿元。但是,如果将这两地项目与入主观致联系起来,坊间猜测,姚振华醉翁之意不在酒,很有可能是借新能源汽车之名,行房地产圈地之实。

富阳距离杭州城区仅40公里,在新能源项目签约富阳的同时,宝能旗下前海人寿控股的杭州新天地集团拟落子新天地系列综合体,选址距离“杭黄城际轨道站”不到1公里。如果未来建成出售,价格有望超过2万元/平方米。

昆明的新能源项目,也同样搭配有综合物业开发、物流、科技园、大健康文旅等地产项目

同样,还有西安。2018年3月,宝能新能源汽车基地在陕西西咸新区开工,宝能集团豪掷400亿建造新能源汽车生产基地,规划处一个年产能达到400亿的新能源汽车以及配套项目基地。年产值预计可达千亿之多。

同样,还有广州。广州宝能新能源汽车产业园项目投资300亿元,首期规划产能50万辆新能源汽车及相关配套项目,整车和零部件制造达产产值将超过1000亿元。

楼市资本论认为,宝能新能源汽车令人目眩的千亿投资布局背后,随处都潜藏着姚振华的“产业+地产”新玩法。

【四】宝能上市计划:估值7000亿

这次宝能地产计划的意外曝光,印证了以上猜测。因为该项计划的启动,就在去年夏秋之际,默默推进至今。

根据宝能地产的上市规划,公司上市时间不迟于2022年,可能会首选A股上市,同时也不排除香港上市选项。其实施路径有二:

一是IPO。宝能地产引入战略投资,2019年底之前向证监会递交申报材料,于2020—2021年左右完成上市。宝能海外主体公司宝能国际集团也计划在此期间,择机在香港IPO或借壳上市。

二是重组。宝能重组上市的时点规划相对比较灵活,会根据公司经营情况和市场情况适时推进,重组上市进度合计会花7—10个月。

为推进上市,宝能地产计划先期中小企业融资300亿元。公司预测,到2022年底,业务规模要做到行业前八,利润超过400亿,估值在5000-7000亿元之间;如果到时未能实现上市,他们允诺投资者可以拿到12%左右的年均收益。

目前市值居行业第一的万科地产,市值不到3000亿,年利润280.5亿元(2017年)。宝能地产如果按上述计划如期上市,按照行业平均增速折算,姚振华极有可能摘取行业桂冠,晋升为中国房地产的“NO.1”。

楼市资本论认为,地产界枭雄辈出,一切皆有可能。姚振华若能把握好市场风口,7000亿的封王梦想,或许真能如愿。

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