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碧桂园“夺命”狂奔:不到40天,3次坍塌,7人死
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获取利润与赢得信任同等重要。焦灼如碧桂园,它在寻找某种平衡,尽管这一过程相当吃力。

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文 | 《中国企业家》记者 李艳艳

编辑 | 林文龙

有着“宇宙第一房企”之称的碧桂园(02007.HK),最近摊上了大事儿。7月26日深夜,安徽六安碧桂园·城市之光项目建筑工地发生坍塌,导致6死多伤。去年11月,该项目也曾因安全事故,导致1名工人死亡。

根据六安市市委、市政府官方消息,涉事工地为围墙和活动板房坍塌,事发时六安城区降雨量达70毫米/小时,短时风速7级左右。次日,碧桂园回应该事件称,“我们正对全集团所有施工项目下达要求,进行全覆盖安全检查”。此外,“包含工程红线以外的施工队临时设施都应纳入本次检查整改范围”。

值得关注的是,这是近一个月以来,继上海奉贤项目坍塌、杭州萧山项目坍塌后,碧桂园发生的第三场坍塌事故。根据公开资料整理,不到一年,碧桂园在全国多地项目中,已经发生致人死亡的安全事故达5起,至少10人从中丧命。在以突飞猛进之势,杀入国内房企前三甲的光鲜背后,碧桂园在建项目频敲安全警钟。

碧桂园的回应似乎未能得到外界理解。有网友就六安事件评论称,“全市就倒你们一家,都怪风太大”。舆论声浪此起彼伏,矛头指向“高周转”。也即,碧桂园倡导的“高周转”模式带来诸多问题。高周转的核心竞争力在于“快”,快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金。碧桂园内部相关人士称,“高周转”不会影响工程质量。也有员工坦言,“任何一种模式都是在探索中不断完善。”

杨国强曾说,要“为全世界建又好又便宜的房子”。然而,安全事故频发,引发外界对其质量的猜测与担忧,甚至内部员工压力问题屡上头条。眼下,这家拥有近三千亿市值的房企正在遭遇一场严重的信任危机。在传统意义的地产生意上,获取利润与赢得信任同等重要。焦灼如碧桂园,也在寻找某种速度与人性的平衡,尽管这一过程相当吃力。

碧桂园式“高周转”有问题吗?

“高周转的核心是标准化和对产业链的把控,与质量和员工压力无直接关系。”某碧桂园区域层面高管回应《中国企业家》称。在多位行业人士看来,碧桂园代表了一种比万科、恒大等周转更为迅速的规模化发展模式。碧桂园董事局主席杨国强也曾如此表述高周转对碧桂园的价值:“高周转是我们战无不胜的法宝”,“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。

根据公开信息,今年4月,碧桂园曾在一周之内连发三份由总裁莫斌签署的内部文件,要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。其中,碧桂园发布与“高周转”匹配的激励和处罚措施,主要针对三四五线城市的项目总经理。比如,项目摘牌到开工超过40天即撤职;开工工期大于7个月,项目总撤职。

上述内部文件还称,设计院接到需求后,要通宵出图;三四五线项目实现摘牌即开工、3个月内开盘,将会分别奖励项目总20万元。值得注意的是,若上述规定得以落实,此次出事的六安碧桂园项目理应在需执行“高周转”规定的项目之列。据碧桂园官网信息,上述项目公司在2013年入驻六安,至今手握项目不少于7个。此次六安工程事故与高周转导致赶工期是否有关?截至发稿,碧桂园未作官方回应。

“(模式)本来不存在问题。高周转是要求快速卖楼而已,后期的施工及质量仍按照公司要求,按物理特性进行。除非人为把重点放在前面,而弱化后期施工管理。”某不具名的前碧桂园集团层面高管对《中国企业家》表示,量变会影响管理注意力。“当前碧桂园有可能就是这个问题。项目多,重点又放在前期。”

在追求规划及推进速度的同时,碧桂园的工程质量管理着实堪忧。早在去年六安项目事故首次发生时,六安市安全生产委员会曾通报指出,各类企业抢工期、赶进度,不落实安全生产防护措施组织生产建设等行为突显。近期碧桂园杭州项目的事故原因为,雨水导致基坑坍塌,“部分基坑水泥桩已经倾斜”。

强力推行的高周转模式确实“逼”出了业内艳羡的碧桂园速度。2017年,碧桂园以5508亿元的销售拔得头筹。步入2018年,其业绩增长趋势进一步扩大,上半年以4124.9亿元的销售额,位居行业第一,领先恒大、万科1000多亿。7月19日,《财富》发布2018年世界500强排行榜,碧桂园集团以335.7亿美元(约人民币2269亿元)的营业收入排在第353位,名次较去年跃升114位。

“不管是‘拿地-开工’还是‘拿地-开盘’阶段,真正通过压缩工期来提升周转效率的比例很低,不管是混凝土凝固时间、养护时间都有硬性客观标准。企业之间快周转真正的差距在于运营管理的效率。快周转的极致就是管理,而管理的本质就是人。”有行业人士如是分析称。不过,极致的业绩速度追求、优胜劣汰制的游戏规则及丰厚的激励回报,让不少碧桂园员工深感焦虑,“常有朝不保夕的感觉”。有员工称,你只要跟公司走,与外面比就是跑的速度。

标准:兼顾速度与质量,不可夺命狂奔

“说白了,两难。”提及高周转模式推进时所面临的尴尬,鸿坤地产副总裁袁春对《中国企业家》表示。如何在回笼资金、扩张规模的同时,保证建筑质量、维护人性规则,企业很难做出平衡。另有不具名房企高管称,高周转是房企颇具无奈的战略抉择。“并非房地产商想这么干,而是市场倒逼下的发展路径,不然就被淘汰。”

高周转概念最早引入国内房地产行业,源自万科学习美国帕尔迪,后碧桂园引入沃尔玛的资产周转概念,并通过跟投制度放大速度。一般而言,高周转的实现不外乎两种途径,增强中小企业融资能力以及提高项目操盘速度。但从目前看来,前者的实现路径正在收窄。

中小企业融资政策及监管的持续收紧,让一些依靠发债缓解资金压力的房企压力山大。在监管层监控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场后,发改委考虑禁止企业发行364天期美元债,海外中小企业融资渠道就此卡死。9000亿债务压顶的碧桂园,资产负债率接近90%,高额负债加之今年5月海外发债“中止”,去杆杠压力倍增。

如此看来,不惜一切代价实现高周转,已成当前房地产业的必然选择。问题在于,如何保证有效率且有质量的高周转。去年11月,第一梯队房企恒大曾下发董事局主席许家印签发的文件,明确实施高周转奖励及考核细则。今年5月,保利地产董事长宋广菊表示,将向碧桂园学习项目周转的一些做法。近两年通过快周转崛起的房企,比如阳光城、中梁、祥生等,则几乎选择重仓三四线。此外,还有强调豪宅“高周转”的泰禾,不断在“院子系”去化周期上着力。

中国房地产业协会名誉副会长童悦仲认为,中国房地产高质量发展需要满足绿色健康、智慧以及长寿(耐久)等条件,但当前房地产市场距离高质量发展还有一定差距。当代置业执行董事兼总裁张鹏对《中国企业家》表示,房地产商业要重点研究需求侧,将工程质量、品质摆在第一位。更关键的是,房地产要持续深挖专业性,培养可以抗周期性的商业模式和产品力。

张鹏认为,随着绿色科技,AI社区,BIM,住宅产业化等新技术的应用,行业能够以高周转速度匹配高质量发展,两者可以在技术更新的端口下平衡。不过,对于员工而言,企业内部仍需自我“高周转”的文化氛围,员工需要不断更新自己。“离开自我舒适区,外部环境严峻将会成为一个长周期事件。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,规模扩张速度取决于房企在行业中的压力几何。“类似TOP系地产企业,不甘心丢掉行业第一宝座,会努力维持销售业绩和节奏。但速度过快会使具体项目投资精力减少,易出现质量问题。”他还表示,工程本身的质量问题,涉及企业工程质量管理,和企业经营能力有关。不断叠加的质量问题,则会降低市场信心。

根据碧桂园披露的公开信息,为提高项目操盘速度,公司将所有产品进行标准化,包括每一个窗、每一条管道,甚至每一块混凝土模板,都是标准化的一部分。同时,集团内超6000人的设计院,建立了拥有海量标准模块的户型库。此外,碧桂园还自主研发SSGF工业化建造体系,提供新型装配和建筑工业化解决方案,以配合“高质量”需求。

在兰德咨询总裁宋延庆看来,碧桂园要求要全部标准化,“有些过了。”鉴于碧桂园的产品有“劳斯莱斯”,高改和豪宅产品线的标准化率最好控制在30%以内,而且最好的方式是级配标准化,而未必是设计标准化。“对于改善和刚需房,可逐渐提高,其中刚需房可做到70%以上,甚至90%,而且最好是‘设计标准化+级配标准化’同步推。”

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