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房企迎来巨变:百余只地产股飘绿 万科只求“活下去”
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原标题:房企迎来巨变:百余只地产股飘绿 万科只求“活下去”

中新经纬客户端9月28日电(高晓锳) 在9月中旬的万科月度例会上,万科董事会主席郁亮称,“万科要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以‘活下去’为最终目标。”在经历了去年开始的房地产企业改名潮后,郁亮的话似乎再次为房地产业的悲观预期增加了佐证。

就在人们还没发觉房价有何松动时,房企大佬们已经没有信心到如此地步,房地产行业真的要凉凉?

万科“只要活着”

与在地产圈出身、跨界体育圈乃至娱乐圈都混得风生水起的王石相比,郁亮一直都很低调。然而,就是这样一位低调的掌门人,在短短半年多时间里,却发出两次让舆论震惊的论断。

万科大楼 中新经纬 摄

一次是2018年6月,在郁亮看来,住房全面短缺时代已结束,房价告别单边快速上涨时代,他说“万科要告别房地产”。话音未落,万科深圳分公司更名为“深圳万科发展有限公司”。

自此,“地产”两个字仿佛成了烫手山芋,各大地产商纷纷与其撇清关系。

另一次就是前不久的月度例会上,郁亮直言:“未来三年要把‘活下去’作为基本要求”。他在发言中强调回款目标的达成,“6300 亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

除此之外,郁亮还指出,风险和收益严重不匹配的业务需要进行调整,“做了三年还没做成的业务不要再做。”他给万科指明了四个字的出路“收敛聚焦”。

郁亮看到了房地产市场和政策都在发生全方位的变化,从限购限贷到限价限售的常态化,从限商贷到限公积金,从限土地拍卖到限房企中小企业融资,整个楼市进入冰封时代,房企既有的模式显然走不通了。

板块全线飘绿 谣传已成警示

随着今年以来房地产行业利空消息不断,即便房企为稳住股价频频出招,却难掩地产股“跌跌”不休之势。东方财富网数据显示,截至9月27日收盘,该板块下跌幅度为1.35%,且有115只相关股票下跌,上涨股票仅13只。

与此同时,一条“商品房预售制将取消”的消息在网上盛传。尽管相关部门很快辟谣,否认正在研究取消商品房预售制,但人们仍然认为,这条消息对于房地产企业而言,既是警示也是提醒。

就房地产股票是否还有投资价值,私募排排网对国内私募机构展开调查,70.32%私募认为房地产股票明显低估,随着大盘走稳,依旧具备投资价值,18.35%私募则表示,估值不高并不代表房地产股票就值得投资,11.33%私募则表示不好判断。

与很多行业相比,房地产这个本应是“重投资”的业务,实际上可以非常“轻”。比如,行业最著名的“456”(房企要求拿地后4个月开盘,5个月资金回正,6个月资金投资),甚至更为激进的“345”,都意味着资金的回正周期可以做到非常的短。这个回正周期要远远超过很多的“轻资产”行业。

中原地产分析师张大伟对中新经纬客户端(微信:jwview)表示,商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,这些矛盾和纠纷让购买者付出了不小的代价。他说,房地产市场对预售制度非常敏感,特别是强调高周转和高负债的企业。从对股市的影响看,房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。

房地产行业的预售制度起源于20世纪50年代的我国香港地区。内地的房地产制度学习借鉴了大量的香港的制度和实践,预售制度就是其中之一。在1994年前后通过的《城市房地产管理法》、《城市房地产经营管理条例》和《商品房预售管理办法》等法律文件中,预售制度被正式确立。

对于预售制度的取消这一猜测,张大伟对中新经纬客户端(微信:jwview)认为,虽然全面实施取消预售制度的可能性不大,但在部分城市试点的可能性则明显增加。他说,从历史情况来看,预售制度的确存在很多问题,当下房地产市场的质量问题、交付问题等,基本都与预售制度有关。预售制度对于消费者来说保障度低,不确定因素太多。

“短期来看,取消这一制度的可能性不大。”张大伟补充道,因为当下房地产市场依然是中小企业占大多数,龙头房企并不多,当下取消预售制度,有利于资金宽裕的国企及大企业,对小企业来说则是灭顶之灾。

在业内人士看来,今年以来,在金融环境“去杠杆”“防范系统性风险”的情况下,预售制度带来的经营性现金流,对房地产行业而言更加弥足珍贵。在经营处境尴尬的地产行业中,加快销售、加快回款才是地产行业真正度过寒冬、保障现金流的关键。

“金九”失色 “银十”能否来?

对楼市的悲观预期也反映在了9月的成交量上,以往热热闹闹的黄金九月如今却冷冷清清。据中原地产研究中心9月的统计数据显示,以北京为例,已经入市的20期限竞房项目为9826套,网签了1633套,网签比例只有16.6%。不过,由于网签的滞后性,截至9月25日,实际销售有40%左右。

房企巨变 中新经纬高晓锳 摄

从一二线城市整体来看,9月份,楼市成交量环比8月份均无明显上涨现象。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬客户端(微信:jwview)采访时表示,从当前各地预售证的发放情况来看,量有所增加,供应增加也容易带来市场交易量的上升。

不过,严跃进指出,目前也出现了一些新的情况,比如现在购房的首付比例较高,很多大城市销售行情比预期的要弱。另外部分购房者二手房的挂牌周期延长,这也会使得换房的周期延长,进而影响一手房和二手房的交易。

从开发商方面看,严跃进指出,房企对于房地产调控还心存敬畏,很多开发商由于资金方面压力大,会更加注重现金流,类似心态也会影响销售和开发策略。

在严跃进看来,从后续趋势看,反弹的可能性依然存在,当然这主要是从全国市场来说的。部分商业银行若是贷款额度足够,也不排除在年底会积极支持房地产市场交易。

对于楼市“金九”失色的原因,中原地产首席分析师张大伟表示,首先,楼市调控重压,信贷收紧,最近各地市场不仅商业贷款继续遭到高压,多个城市公积金政策也开始收紧,使得市场继续开始观望;其次,楼市已经没有“金九银十”。从市场看,2017年以来,大部分热点城市楼市已经全面“限价化”,在这种情况下,房地产市场已经没有淡旺季之分,更多要看限价政策严格与否;再次,多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象,房价调整开始出现从点到区域的现象,热点城市购买力很难再支撑市场继续冲高;最后,热点城市开始进入卖不完时代,多城库存出现环比上升的现象,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。

楼市告别“金九”已成定局,接下来的“银十”是否还会出现?严跃进对中新经纬客户端(微信:jwview)说,市场过于看空的情绪并没有必要。第一,部分城市购房政策非常严格,符合购房资格的群体数量相对少;第二,潜在的购房需求很大,包括刚需和改善性需求,所以支撑市场增长的动力依然存在;第三,部分拐点论看法是市场谨慎的表现,而不是悲观的表现。(中新经纬APP)

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