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北京房东终于成了弱势群体,这究竟是好事还是坏事?
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智谷君语:

从2018年下半年北京打击隔断间开始,租金海啸汹汹来袭,资本狂欢,房东纠结,租客尖叫。过去房地产的那套玩法和上涨逻辑,今天正在转移到房租上。不过,最近北京房东却被中介要求房租降价,那么,这会是租客的好消息吗?

◎作者 | 章子姨

◎来源 | 壹地产(yidichan) 已获授权

最近这一两个月,北京的有产者、长租公寓品牌的房东们,陆续接到了自如、蛋壳、相寓的电话,这些二房东们的诉求只有一个:

降价。

房东、二房东们共同组成了租赁行业的供给端,他们曾是利益攸关的同盟,现在,这个同盟关系要面临瓦解的风险了。

去年,蛋壳在昌平北七家的冠华苑小区获取了400多套房源,这么多毛坯房,蛋壳给出的收房价格是两居室4500元。上个月,业主收到蛋壳的电话通知,要求整个片区的房租要降到3000元。

有自如的业主在水木论坛嘲笑了一通蛋壳,夸赞链家家大业大,说完这话第二天,他就接到了自如的电话,要求降房租。

这是一次集体性的撤退,自如、我爱我家旗下的相寓、蛋壳等下了狠心,不惜提供违约金,也要硬着头皮让房东把租金降下来。

自如的朋友说,他们与房东协商降价的房源集中在豪宅以外的整租与合租房源:

收益差的、不好租的、有隔断间的。

7月8日,北京市公布了新版的《北京市住房租赁合同》示范文本,一同发布的,还有针对中介机构与房主的出租、承租经纪服务合同。

此前,大家一直在使用的租赁合同版本,其实是2008年发布的。11年过去,很多事情已经不一样。在新的示范文本中,有一条规定是让所有长租公寓企业感到震动的:

不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人。

这几乎是让长租公寓企业晕厥的规定,翻译过来,这个规定的意思很明白:

不能打隔断。

从那天开始,很多人回到自己的出租房后就发现,墙被砸掉了,门被推倒了。这个趋势延续了几个月,长租公寓企业们终于醒悟,这次,是来真的了。

隔断间的历史要终结了。

链家在2017年就发布数据说,北京有35%的人在租房,按照北京常住人口2100万计算,北京大约有735万人在租房。这应该是最保守的数据。从全国来讲,大概有超过2亿人租房住。

这个庞大的市场,孕育了自如、我爱我家相寓、蛋壳等一批长租公寓企业。

除了收房价与出房价的价差,长租公寓企业商业模式的重要一环,是“N+1”模式,即在原来的房屋结构上打隔断,这样可以多出一间房用于出租。

这是一个堪称奇妙的商业想法,用隔断间得来的房租不但可以增加企业收入,也让企业更有底气与房主谈判,从而获得更多的房源,做大规模。

这几年,资本加持、政策利好,让长租公寓迎来了热潮,自如、蛋壳都赌下重注去争抢房源。去年,点燃租金话题的,不过是一个天通苑的业主发了一个帖子,一套心理预期租金7500元的房源,愣是被自如和蛋壳抢到了10800元。

自如的一个朋友说,他们的房源已经接近100万间了。去年年初的时候,这个数字还是50万间。如果按照一套房子平均价格是100万,自如管理的资产已经超过万亿了。

一个长租公寓企业的高管估计,隔断房至少占据企业房源的10%。这个比例应该是被低估了。

去年,很多人再也忍受不了租金上涨、甲醛问题,开始为自己的美好生活争取一点话语权。自如的人说,从去年到现在,事情真就发生变化了。

出租率下降了,暴雷的公司也多了。

蛋壳也开始为当初的疯狂埋单。他们一直是收出分离。收房的管家和出房的管家是两个团队,收房的人收下来之后,就不管出房:

今年出房的人就遭殃了,房子租不出去。

这个一直坐火车狂奔的行业,现在开始尝试骑自行车了。他们慢了下来。

前段时间,郁亮在回应长租公寓企业暴雷时说,还好万科有钱。

这句话的潜台词是,长租公寓不赚钱。他们上周刚刚任命了新的长租公寓负责人,前万科人力资源负责人胡冬华成了新一任长租公寓首席合伙人、总经理。

厦门万科总经理薛峰在万科厦门公司做了很多尝试,在调任集团长租公寓负责人后,他离职了。这个曾被万科寄予希望的创新业务,现在要由一位HR去收拾烂摊子了。

一场让无数企业、创业者迷失的疯狂,终于到了梦醒的时刻。

去年以来,北京人民学会了关心粮食和蔬菜,关心水果贵了多少,关心肉价涨了多少,但最让人揪心的,还是房租会不会上涨。自如、蛋壳开始给房东打电话要求降房租后,子姨开心地以为自己终于可以少付一点房租了。

有人提醒子姨,房东端降价了,谁说租客端就要降价?

◆ ◆ ◆ ◆ 

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